¿Cuáles Son los Cambios que se Realizarán en las Leyes de HOA y Condominios de Florida en 2025?

A medida que avanzamos hacia 2025, cambios significativos en las leyes de condominios de Florida a través del proyecto de ley HB 913 están destinados a transformar cómo operan estas comunidades y garantizar la seguridad de los residentes. Estas actualizaciones integrales son el resultado de acciones tomadas por los legisladores de Florida en respuesta a eventos recientes. La nueva ley tiene como objetivo mejorar la supervisión de la integridad estructural, fortalecer la estabilidad financiera y modernizar los procesos de gobernanza dentro de las asociaciones de condominios.

Si bien muchas de estas políticas fortalecerán la gestión comunitaria, no están exentas de desafíos en su implementación. La nueva ley se basa en la legislación existente, incluidos los Estatutos de Florida y la Ley de Condominios de Florida (Capítulo 718), que rigen los condominios en Florida y establecen obligaciones legales para las asociaciones, financiamiento de reservas y transparencia. Además, el Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR) tendrá autoridad ampliada, incluyendo supervisión de inspecciones de hitos y reportes de reservas. Para las asociaciones de propietarios (HOA) con 1,000 o más parcelas, la ley ahora exige la preparación de estados financieros auditados y el mantenimiento de un sitio web para proporcionar acceso a los registros oficiales. Para las HOAs y asociaciones de condominios, comprender estos cambios es crucial para el cumplimiento y la gobernanza comunitaria efectiva. RTRLAW está aquí para guiarlo a través de estos ajustes legales y asegurarse de que sus operaciones se alineen con todos los nuevos requisitos derivados de HB 913.

Este artículo es solo con fines informativos, no constituye asesoramiento legal ni crea una relación abogado-cliente.

Introducción a HB 913

El Proyecto de Ley 913 (HB 913) representa un cambio crucial en la forma en que se gobiernan las asociaciones de condominios en Florida, con nuevas reglas diseñadas para mejorar la seguridad, la estabilidad financiera y la transparencia para todos los involucrados. Aprobada en 2025, esta legislación fue elaborada como respuesta directa al colapso del condominio Surfside, subrayando la necesidad urgente de una supervisión más sólida y responsabilidad dentro de las asociaciones de condominios. Vigente desde el 1 de julio de 2025, HB 913 tiene como objetivo proteger a los propietarios de unidades y garantizar que los miembros de la junta administren adecuadamente las propiedades y fondos de la asociación, con un enfoque claro en la sostenibilidad a largo plazo.

Uno de los pilares de HB 913 es la introducción de inspecciones estructurales obligatorias de hitos. Estas inspecciones, realizadas por ingenieros o arquitectos licenciados, requieren una evaluación exhaustiva de los componentes estructurales del edificio, incluidos cimientos, paredes y techos. A partir del 1 de enero de 2025, las inspecciones estructurales de hitos serán obligatorias para edificios de tres pisos o más y con más de 25 años de antigüedad. Los informes de inspección deben presentarse a las autoridades locales de construcción y estar disponibles para los propietarios de unidades, garantizando que cualquier reparación crítica o importante se identifique y aborde oportunamente. Las asociaciones de condominios también son responsables de los costos de remoción y reinstalación de contraventanas para huracanes, a menos que se especifique lo contrario en la declaración. Este proceso está diseñado para proteger a los residentes y mantener la integridad estructural de las propiedades de la asociación.

Resumen de los cambios clave en 2025

Las actualizaciones a las leyes de condominios de Florida a través de HB 913 que entraron en vigor en 2024 y continúan en 2025 están diseñadas para abordar varias áreas críticas, incluyendo la seguridad estructural, el financiamiento de reservas y la participación de los residentes. La nueva ley se aplica tanto a las asociaciones de condominios como a las asociaciones de propietarios (HOA), y tiene como objetivo aclarar las reglas y mejorar la gobernanza para todas las comunidades. Algunos de los cambios más notables se detallan a continuación:

Requisitos Mejorados de Integridad Estructural y Financiamiento de Reservas

En respuesta a eventos trágicos como el colapso de Surfside, la legislación de Florida está endureciendo significativamente las reglas relacionadas con la supervisión estructural y la preparación financiera de las asociaciones de condominios. Los cambios clave incluyen:

• Estudios Obligatorios de Reservas para Integridad Estructural: Las asociaciones ahora deben realizar estudios integrales de reserva para integridad estructural cada 10 años, con los primeros estudios requeridos antes del 31 de diciembre de 2024. Estos estudios deben incluir un análisis del costo de reemplazo de los componentes estructurales mayores y un plan de flujo de caja proyectando las necesidades futuras de financiamiento a lo largo de varias décadas. Este cambio garantiza que todos los miembros de la comunidad estén protegidos mediante la identificación adecuada de posibles necesidades de mantenimiento y mecanismos de financiamiento adecuados.
• Inspecciones Estructurales de Hito: Las nuevas leyes exigen inspecciones estructurales de hito para edificios de tres pisos o más, con la primera inspección requerida a los 30 años de antigüedad (25 años para edificios cerca de la costa) y cada 10 años en adelante. Estas inspecciones están sujetas a regulación profesional y deben ser realizadas por ingenieros o arquitectos con licencia para garantizar el cumplimiento de los estándares de seguridad. Las asociaciones deben abordar cualquier problema identificado de manera oportuna y mantener registros detallados de estas inspecciones.
• Requisitos de Reservas Totalmente Financiadas: Las asociaciones ahora deben mantener una cuenta de reservas y ya no pueden reducir las contribuciones ni renunciar al financiamiento para reparaciones críticas. Esto garantiza que las comunidades tengan fondos adecuados para mejoras de capital y reparaciones a largo plazo. Se elimina la práctica de aplazar los costos de mantenimiento mediante evaluaciones especiales y se brinda una mayor estabilidad financiera.
• Supervisión Profesional y Cumplimiento: Junto con estos cambios estructurales, la legislación también introdujo requisitos mejorados para la gestión profesional y los estándares contables para garantizar una gobernanza adecuada.

Estos nuevos requisitos están diseñados para evitar la acumulación de gastos de mantenimiento diferido que puedan amenazar la seguridad de los edificios.

Estas reformas estructurales y financieras preparan el camino para procesos de gobernanza mejorados, que es el siguiente enfoque de las actualizaciones legislativas. A medida que pasamos de temas de seguridad y finanzas, el enfoque se desplaza hacia la modernización de las operaciones de la junta y el aumento de la participación de los miembros.

Votación Electrónica Mejorada y Participación de los Miembros

Las actualizaciones de HB 913 ponen un fuerte énfasis en mejorar la participación de los miembros y modernizar los procesos de gobernanza dentro de las asociaciones de condominios. Estos cambios están diseñados para promover la accesibilidad y la equidad en la toma de decisiones comunitarias mediante innovaciones como:

• Sistemas de Votación Electrónica: Las asociaciones de condominios ahora pueden implementar sistemas de votación electrónica, lo que permite a los propietarios de unidades participar más fácilmente en los procesos de toma de decisiones, incluyendo votaciones sobre evaluaciones especiales y enmiendas a los documentos rectores. Ciertas acciones, como las evaluaciones especiales y las enmiendas, requieren la aprobación de los propietarios en función de los intereses de voto. Los intereses de voto y el total de intereses determinan el resultado de las votaciones y los requisitos de quórum en las reuniones anuales y de la junta. Se han establecido procedimientos de votación electrónica que permiten a los propietarios votar en línea cuando se presenta una petición suficiente.
• Accesibilidad Mejorada a la Votación: Para fomentar una mayor participación, las nuevas leyes requieren que las asociaciones ofrezcan opciones de votación electrónica seguras, confiables y accesibles cuando los propietarios lo soliciten. Esto ayuda a fomentar una mayor participación comunitaria y una toma de decisiones más representativa.
• Procesos de Votación Transparentes: La ley amplía los requisitos de transparencia en la votación, estipulando que las asociaciones deben proporcionar un aviso razonable y procedimientos de exclusión para los sistemas de votación electrónica. Se requiere que las asociaciones proporcionen aviso por escrito de las reuniones, y también pueden usar aviso electrónico o transmisión electrónica para comunicarse con los miembros. Esto promueve una mayor rendición de cuentas y permite a los miembros participar con confianza en las decisiones de la comunidad.
• Conservación Reforzada de Registros: Estas mejoras de gobernanza requieren que las asociaciones mantengan registros oficiales completos, incluidos los documentos rectores, informes financieros y actas de reuniones, con mejor acceso para los propietarios que lo soliciten.

Además, las reuniones deben tener una ubicación física designada, incluso si se permite la participación virtual o híbrida, para garantizar el cumplimiento y la accesibilidad para los propietarios y los miembros de la junta.

Estas mejoras de gobernanza están diseñadas para garantizar que las asociaciones operen democráticamente y que los miembros de la comunidad tengan una participación significativa en su gestión. Basándose en estos cambios de participación, la legislación también introdujo nuevas medidas para proteger a los residentes mediante requisitos mejorados de seguridad y seguros.

Requisitos Reforzados de Seguro y Protecciones de Seguridad

Varias disposiciones nuevas se centran en proteger la seguridad de los residentes y garantizar una cobertura integral dentro de las comunidades de condominios:

• Cobertura Integral de Seguros: Las asociaciones deben mantener seguros de propiedad y responsabilidad civil para las áreas comunes según el valor asegurable total de la propiedad, brindando mayor protección para las inversiones de los propietarios de unidades. Esto crea una red de seguridad más sólida para los activos de la comunidad y reduce la exposición individual a pérdidas catastróficas. Los administradores de propiedades y la empresa administradora deben cumplir con los términos del contrato de gestión y garantizar que la asociación pueda tomar las medidas necesarias para proteger a los residentes y la propiedad.
• Requisitos de Seguro para Propietarios de Unidades: Ahora se requiere que los propietarios de unidades tengan un seguro HO-6 que cubra la propiedad personal y la responsabilidad civil, garantizando una protección adecuada en caso de accidentes o daños. Este enfoque coordinado proporciona una cobertura integral en toda la comunidad.
• Sistemas Mejorados de Seguridad Contra Incendios: La legislación exige que las asociaciones actualicen los sistemas de seguridad contra incendios, incluidos rociadores y planes de evacuación, para mejorar la seguridad y la preparación ante emergencias. La nueva ley también otorga poderes de emergencia a la junta, permitiéndoles tomar medidas urgentes en caso de desastre, como acceder a los fondos de reserva o exigir evacuaciones sin la aprobación formal de los propietarios. Los propietarios deben aprobar cualquier evaluación especial o préstamo mediante una votación, ya que las juntas ya no pueden imponerlos sin la aprobación de los miembros bajo HB 913. Estas mejoras brindan una protección crítica para los residentes y ayudan a prevenir posibles tragedias.

Estas protecciones de seguridad garantizan que los miembros de la comunidad cuenten con una cobertura integral y medidas de preparación para emergencias. Comprender e implementar estos cambios puede ser complejo, pero RTRLAW está aquí para ayudar a las asociaciones de condominios a navegar con éxito estas nuevas regulaciones. A medida que las asociaciones trabajan para cumplir con estas regulaciones, también es esencial comprender las restricciones más amplias sobre el comportamiento de la administración.

¿Qué No Pueden Hacer las Juntas de Asociaciones de Condominios en Florida?

En Florida, las juntas de asociaciones de condominios deben cumplir con leyes específicas diseñadas para proteger los derechos de los propietarios de unidades y garantizar una gobernanza adecuada. Los miembros de la junta deben actuar conforme a la ley y pueden consultar al abogado de la asociación para orientación sobre cumplimiento y decisiones de política. Las nuevas reglas incluyen un requisito de aviso de 14 días para audiencias de multas en las HOAs, garantizando que los propietarios tengan tiempo adecuado para prepararse y responder. Comprender estas restricciones es crucial para mantener prácticas de gestión justas y legales dentro de las comunidades de condominios. A continuación, se presentan las principales prohibiciones que deben observar las juntas:

• Uso Inapropiado del Fondo de Reservas: Las juntas no pueden usar los fondos de reserva para propósitos distintos a las mejoras de capital y reparaciones designadas. Desviar estos fondos para gastos operativos u otros fines no autorizados viola los nuevos requisitos de financiamiento y pone a la comunidad en riesgo financiero. Las asociaciones no pueden malversar fondos, deben proporcionar información financiera a los propietarios y seguir los procedimientos adecuados para cobrar evaluaciones no pagadas e imponer evaluaciones especiales.
• Discriminación en la Gobernanza: Según las leyes de vivienda justa, las juntas no pueden discriminar a los propietarios de unidades por características protegidas durante ningún proceso de gobernanza, incluida la votación, la participación en reuniones o el acceso a servicios y comodidades de la comunidad.
• Negación de Acceso a Registros: Las juntas no pueden negar de manera irrazonable el acceso de los propietarios de unidades o parcelas a los registros oficiales de la asociación, incluidos documentos, registros contables, estados bancarios, informes financieros, informes financieros anuales, presupuestos anuales y el presupuesto anual. Negar intencionalmente el acceso a los registros oficiales ahora se clasifica como un delito menor. La transparencia en el mantenimiento de registros es un derecho fundamental que respalda la participación informada de la comunidad, y estos registros oficiales deben estar disponibles según lo exige la ley.
• Renuncia a Requisitos Obligatorios: Las juntas ya no pueden renunciar a las contribuciones de reserva ni omitir inspecciones estructurales requeridas, ya que estas medidas de seguridad y financieras ahora son obligatorias bajo HB 913. Intentar eludir estos requisitos expone a la asociación a responsabilidad legal.
• Conflictos de Interés: Los miembros de la junta no pueden tomar decisiones que les beneficien personalmente a expensas de la asociación ni omitir divulgar posibles conflictos de interés. Todas las decisiones deben tomarse en el mejor interés de la comunidad y los propietarios de unidades.

Las asociaciones pueden, según lo permitido por la ley, tomar ciertas acciones, pero deben respetar los derechos de los propietarios de parcelas y garantizar su participación en las decisiones comunitarias.

Comprender estas prohibiciones ayuda a las juntas a cumplir con la ley y fomenta una gestión comunitaria justa y efectiva. Navegar estos requisitos legales y garantizar el cumplimiento puede ser complejo, pero RTRLAW está aquí para apoyar a las asociaciones de condominios en el mantenimiento de prácticas de gobernanza legales y efectivas.

¿Cómo Puede RTRLAW Ayudar a las Asociaciones de Condominios y HOAs?

Navegar por los nuevos requisitos de la HB 913 requiere una comprensión profunda tanto de los cambios legislativos como de cómo se aplican a su comunidad específica. Puede ser un proceso complicado y detallado llegar a entender y cumplir con todo. Algunas disposiciones requieren que las asociaciones de condominios cubran los honorarios legales de los propietarios si una elección de revocación es impugnada y fracasa, lo que refuerza los derechos de los propietarios. RTRLAW ofrece servicios legales integrales para ayudar a las asociaciones de condominios y HOAs a cumplir con estos nuevos requisitos:

• Revisiones de Cumplimiento: Proporcionamos revisiones detalladas de las prácticas actuales de su comunidad para asegurar el cumplimiento con la HB 913 y las leyes relacionadas. Nuestro equipo identifica las áreas que requieren ajustes y ayuda a implementar los cambios necesarios relacionados con integridad estructural, financiamiento de reservas y procesos de gobernanza. RTRLAW trabaja estrechamente con su empresa de administración y el administrador de la asociación comunitaria para asegurar transparencia financiera y cumplimiento con la nueva ley, ayudando a proteger los intereses de los propietarios de condominios.
• Capacitación y Apoyo para la Junta: Nuestros abogados ofrecen sesiones de capacitación especializadas para que los miembros de la junta comprendan sus nuevas responsabilidades y obligaciones legales bajo las leyes actualizadas, incluyendo supervisión estructural e implementación de votación electrónica.
• Asistencia con Estudios de Reserva e Inspecciones: Con experiencia en los nuevos requisitos, asistimos a las asociaciones en la coordinación de los estudios de reserva e inspecciones de hitos requeridos, asegurando el cumplimiento de los plazos y la documentación adecuada.
• Representación Legal: En caso de que surjan problemas legales relacionados con el cumplimiento de la HB 913 o asuntos de gobernanza, RTRLAW está preparado para ofrecer una representación sólida que proteja sus intereses y los de su comunidad.

Las actualizaciones de la HB 913 a las leyes de condominios de Florida traen cambios significativos que buscan mejorar la seguridad, la estabilidad financiera y la participación de los miembros dentro de las comunidades de condominios. Para las asociaciones de condominios y HOAs, adaptarse a estas nuevas regulaciones es esencial para proteger a los residentes y mantener el cumplimiento legal. RTRLAW está comprometido a ayudarle a navegar eficazmente estos cambios, asegurando que su comunidad prospere bajo los nuevos requisitos de seguridad y gobernanza.

La información proporcionada aquí es solo con fines educativos y no constituye asesoramiento legal. Su propósito es informar a los propietarios de condominios y líderes de asociaciones sobre sus derechos y responsabilidades bajo la nueva ley.

Para obtener más información sobre cómo RTRLAW puede ayudar con estas actualizaciones de la HB 913, llámenos. Nuestros experimentados abogados de litigios inmobiliarios están aquí para brindarle la orientación y el apoyo que necesita para cumplir con estos importantes cambios y mantener una comunidad segura y bien administrada.